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墨西哥房地产


外国人也许获取在房地产的权利在墨西哥沿海并且通过信任毗邻区域,称Fideicomiso,是法律武器类似于那些在美国。通过这信任,房地产是由一家合格的和被准许的银行执行的代表信任(所有者)的受益人。房地产的所有者,和因而,信任依从墨西哥法律,信任的法律作用允许受益人作为。受益人有权利对充分的用途、享受和赢利从房地产。受益人能租赁物产,借用反对物产和卖物产。墨西哥法律提供50年的原始的信任期限也许被更新在另外的50年期间根据书面请求由信任的受益人。当受益人渴望时,物产也许被卖彻底或被卖受现有的信任的做法支配。所有收益属于信任的受益人受缴纳所有适当的税支配。

"在边界南部的买的物产"

购买房地产在墨西哥显著改变了外国,非墨西哥国民的过去十(10)年。在1994年开始,墨西哥的联邦政府自由化了所有物产归属供应在叫作“被禁止的区域”的宪法被保护区内的。寻求的预期客户在墨西哥的边界外面买游人(住房开发,公寓和分时操作项目),土气,工业或者都市物业能现在享受更加巨大的法律自由和所有权如要求和保护根据墨西哥的新的外资法律。在墨西哥,在美国,房地产财产权调动是由联邦,州和当地法律执行的。希望的外国人获取物产是受允许和注册支配与外交事务的墨西哥的部门。这个联邦级别机构对授予合法地需要的许可证和授权负责购买墨西哥共和国的土地,以及获取房地产物产或权利此外。

买的物产在墨西哥没有喜欢买物业在美国

然而,买在边界南部不是象买的物产在美国,并且采购员必须总是记得他们不是在美国。墨西哥法制系统不是相同的象它的美国等值。那不是说房地产交易(operaciones)在墨西哥完全不同或复杂比在美国,但是应该总是行使常识。采购员能做的最坏是保持在房地产搬运器和做法介入的无知对法律在外国。墨西哥不‘狂放的西部’,因为一些也许察觉任何是的地方,并且战胜的墨西哥态度是‘信任我,没有problema’。了解非墨西哥买家是本质上地重要的墨西哥有法律的形式与不动产开发做法的授权章程的在所有水平,并且这个形式加上不动产法律搬运器的一个法律政府框架。

外国采购员应该知道同样基本问题所有慎密买家会运用获取房地产。另外,他们不应该依靠卖主对于信息或忠告关于物产,因为他们没办法知道它是否是正确的。他们应该获得标题的状况到要求详细标题搜寻的物产。他们应该对为购买销售行为(escritura publica)的协议(compraventa)和准备将运用的合同熟悉的种类由公证人(notario publico)在墨西哥。他们应该知道定金储蓄和信托财产考虑,和终于,买家应该有对实际搬运器方法的理解在墨西哥,并且法定权利或受益人兴趣(fideicomiso)怎么是为外国采购员记录的vestedand。

卖主是否有法定权利?

买家必须考虑的第一件事是物产的卖主,如果那样,是否有法定权利对物产是否可以法律上转移财产。虽然这似乎是一项逻辑和过去的防备措施,有许多外国人认为的被提供的交易他们获取房地产以后只发现卖主无法转移法定权利。非常完全,卖主没拥有物产或他未完成房地产的搬运器的必需的发展做法。一个好例子是(厄黑泽)不适当地规则化的耕地土地或者没有没有必需和出版状态/市政发展认同。的一个记录的公寓政权公寓单位的搬运器(regime de condominio)甚至销售很多或住宅细分的(fraccionamiento)房子在这些情况下,结果是采购员付了钱获得财产,但是不可能接受法律上记录的标题或受益人兴趣在墨西哥银行信任上。

我怎么证实卖主有法定权利?

应该进行物产的充分标题搜寻。买家应该总是要求卖主授予标题的escritura的拷贝对房地产。买家应该请求先得权证明(certificado de libertad de不平)的拷贝在应该表明记录,特性类型,法律描述的表面和分类所有者的物产,并且是否有任何先得权或阻碍被归档纪录反对物产。

买家能也请求证明没有纳税义务(certificado de没有aduedo)从地方税当局。notario publico对在墨西哥交易的标题搜寻负责。然而,公证员典型地只审查当前行为和一份当前先得权证明造成物产的短或残缺不全的标题历史的可能性。今天,有美国所有权公司,以及墨西哥公司,促进根据一个更加详细的依据的标题考试过程并且发表产权保证保险的一个承诺在墨西哥土地或从墨西哥公司的一个标题报告。外国采购员在标题的状况总是有聘用墨西哥忠告的选择提供一个法律上的肯定意见。

合同和协议

多数房地产交易在墨西哥将有至少两(2)合同:(i)提议和采纳(oferta)并且/或者一个允诺协议(contrato de promesa) :并且, (ii)购买销售协定(contrato de compraventa)。前两个是包含基本的交易上的信息的初步协定。他们不是对物产的标题转移到买家的仪器。第二个契约文件是协议由将转交标题买家的notario protocolized。它也许有几个不同的形式:一个房地产托拉斯组织协定(contrato de fideicomiso),储备标题协议(contrato de compraventa骗局reserva de dominio)或房地产信任的任务纠正(contrato de cesion de derechos fideicomisarios)。民事规章定义了一个协议(convenio),当一份协议(acuerdo)在两个或多个人之间创造,转移,修改或者熄灭义务。特别地,民事规章定义了导致或转移义务和权利的合同成协议。一般来说,必须记录房地产合同在墨西哥在公证人面前,并且,束缚在第三方,必须归档他们与物产公开登记。一旦有书面采纳对提议,建议买家的律师草拟销售合约或允诺协议。因为这个协议是买家将执行与卖主的唯一最重要的文件,并且协议的内容将确定交易的期限和条件,买家应该坚持,他的律师承担这个责任。

美国和墨西哥交易之间的主要区别

有非常类似于在美国结束的交易墨西哥房地产成交的许多方面。假定是容易的采购员也是熟悉在美国的基本的期限和校长在墨西哥适用。然而,外国买家什么都不还好些假设。两个这样期限是信托财产(褶襞)和定金储蓄。在美国,信托财产或所有权公司或者人法律上被授权作为契约经纪人,将服务作为处理信托财产作用和定金。无论如何,执行信托财产做法的公司或个体由法律准许并且授权如此做。他们是法律上负责任的看信托财产协议的同意的条件符合,在发布前所有资金。这不是准则在墨西哥。历史上,外国采购员给了定金作为契约考虑卖主。并且在许多情况下,或经纪介入交易房地产开发商担当了契约经纪人。不动产经纪人没有在墨西哥被准许和不典型地设定定金储蓄的专帐。这里警告明确地在大胆的信件被做。如果外国买家是愿意给定金卖主或房地产开发商在交易,准备不让它回到!

只有直到非常最近安排两三家墨西哥信托财产公司进入运用美国银行帐户的存在为定金储蓄。同样可以为一些家发行家公司说。外国买家应该总是要小心和使用常识当谈到他们的金钱,并且谁他们给它。经常说,不要留下您的脑子在边界!

结束成交和Notario Publicos的角色

最终,外国买家达到他们准备好安排交易被完善和赢得标题到物产的。在墨西哥,所有房地产交易和任一种物产法律搬运器介入notario publico的参与。虽然他们的标题翻译‘公开公证员’, notario publico的责任很大地超出署名的形式化。任命由状态的州长和联邦政府的行政部门一个特殊状态区的, notarios是必须通过两次广泛的考试为了接受他们的终身任命的律师。在一种典型的交易,他们将准备转让证书受‘protocolized’购买销售协议支配。notario带来买家,并且卖主为物产调动的形式化和一起他们根据执行escritura批准适当的署名。并且最后,在物产调动形式化了后, notario将记录与找出物产物产的公开登记的escritura。在结束之前, notario的追加税包括:(i)审查销售的党的本文保证他们的准确性和合法;(ii)核实标题;并且(iii)搜寻公众纪录确定卖主的标题的状况到物产和先得权的存在反对物产。notario对所有可适用的财产税和政府往国外汇款税的汇集也负责。因为状态的代表,然而, notario不保险标题对房地产亦不他们有标题瑕疵的任何法律责任。简而言之,采购员不可能寻找恢复性反对在采购员遭受金钱损失由于标题瑕疵的事件的一notario,除非欺骗、误传或者重大过失在墨西哥法庭可能被证明。

在的买的物产‘禁止了怎么样区域’ ?

然而,被禁止的区域在墨西哥的大部分最近被消灭了

可能法律上只授予对所有房地产的标题在外国采购员’获取的‘被禁止的区域和记录的一个两种方式:在墨西哥银行信任(fideicomiso)的(i)所有住宅宣称的物产的;或者(ii)在所有非居住的房地产的墨西哥公司中。没有介于中间的选择或‘次贫地区’关于外国承购在有限的区域(100 km。沿所有边界, 50 km。沿所有海岸线,全部下加利福尼亚州)墨西哥。外国人可以是拥有无条件继承的不动产标题对非居住的物产在被禁止的区域墨西哥公司的单一和专属股东。在物产争执情形下,在任一种房地产承购在墨西哥,非墨西哥采购员必须总是登记他们的与外交事务的秘书的所有者权益,并且必须放弃他们的权利到外国政府干预。这叫作Calvo条目,宪法要求和在所有银行托拉斯组织协定包含。在标题瑕疵情形下,值得注意的是,墨西哥银行,作为外国买家的委托人fideicomiso的,不做保单或保证标题对在信任的物产亦不他们提供任何恢复性。外国买家应该总是被劝告咨询美国或墨西哥忠告关于房地产交易。他们可以也与美国所有权公司联系协助他们在关于搬运器问题、标题搜寻和标题政策的回答的问题预期物产以及有条件交付契约帐户考虑的。并且一前个警告买的公众:如果您由卖主或代理告诉这块美好的一块土地边界的或海滩的这个可爱的房子不需要在公司或在信任或者它不需要由notario,步行关闭立刻和非常迅速!

注:当这信息被认为更好帮助非墨西哥买家知道时房地产怎么在墨西哥运作,它不是一个法律上的肯定意见,亦不是它意欲作为潜在的买家的自己的适当努力的一个替补。

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